Kann man als Ausländer ein Haus in Dänemark kaufen?

Ja und nein.

Zum einen kommt es darauf an, wie lange man sich bereits in Dänemark aufhält, zum anderen, welchen Status man hat.

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Generell war es immer so, dass man schon 5 Jahre (mit gültiger Audfenthaltsgenehmigung) im Land gelebt haben musste (und auch hier mit dem 1. Wohnsitz gemeldet sein musste), bevor man als EU-Bürger ein  Haus  als privaten Wohnsitz erwerben durfte.

Doch die Regeln ändern sich immer, daher fragen Sie bitte den Makler, der das Objekt anbietet, für das Sie sich interessieren. Er kann Ihnen sagen, wie die aktuellen Regeln sind. (Makler tun das gennerell auch kostenlos und gerne, denn sie haben ja ein Interesse darin, ihnen ein Objekt zu verkaufen.)

 

Zu der oben genannten 5-Jahre-Regel gibt es beispielsweise auch Ausnahmen:

Sollten Sie beabsichtigen, Ihren Firmensitz nach Dänemark zu verlegen, gibt es in der Regel keine Restriktionen. Doch das gilt nur für Leute, die tatsächlich selbständig sind. Manche versuchen da ein bisschen mit der Steuererklärung zu mogeln und machen das per forma so, dass einer der Ehepartner in Dänemark gemeldet ist, während sie in der Tat noch beide im Heimatland leben und nur in Dänemark Urlaub machen. Das kann einem recht teuer zu stehen kommen, wenn man erwischt wird und die Meisten werden erwischt. Nur bei Günther Grass hat man ein Auge zugedrückt, weil er einen gewissen Status hatte.

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Generell muss man aber sagen, dass sich schon so einiges machen lässt. Der dänische Immobilienmarkt ist gut reguliert und bestens organisiert, die Verträge sind simpel, durchschaubar und ich würde sagen, Dänemark ist vermutlich das Land auf der Welt, wo man das geringste Risiko eingeht, wenn man ein Haus kauft, eben weil alles perfekt organisiert ist. Der durchschnittlioche Däne zieht alle 7 Jahre um und verkauft seine vorherige Immobilie mit Gewinn. Wenn er die richtigen Hypotheken hat, ist dieser Gewinn dann meist auch steuerfrei. Umziehen lohnt sich also in Dänemark und darum machen es so viele. (Der Standort (location, location. location!) spielt aber auch eine Rolle und selbstverständlich was man investiert hat. Die meisten Dänen renovieren regelmässig und tun es auch gerne selbst. Das ist sozusagen ein Nationalsport, genau wie das ständige Auswechseln der Hypotheken, um am Kurs etwas zu verdienen.)

Doch wie gesagt, lassen Sie sich unbedingt von einem vertrauenswürdigen Makler und von einem guten Rechtsanwalt (Notar) beraten. Zu bedenken gibt es auch, dass das Recht im Osten Dänemarks anders ist als im Westen und es gibt auch sonst Vieles, das man beachten muss, wenn man die Sprache nicht spricht. Hat man aber die dänische Sprache so einigermassen gelernt, wird man herausfinden, dass juristisches Dänisch viel einfacher und logischer ist als deutsches. Es ist also durchaus für Laien möglich, Verträge und Gesetze selbst zu lesen und zu verstehen. Schwieriger wird es erst, wenn man bestimmte Situationen hat, wo man erwägt, einen Rechtsstreit einzuleiten oder sich verteidigen muss. Da gelten manchmal Regel und Konditionen, die man sich in seinen wildesten Träumen nicht vorstellen kann. Beispielsweise kann man solche Dinge erleben wie wenn der Nachbar einem mehr als 20 Jahre lang das Land geklaut hat, dann hat er auf einmal ein Anrecht darauf. Oder wenn ich mich über ein Unrecht nicht sofort beschwere, verliere ich das Recht, es zu tun.

Doch im grossen Ganzen ist das dänische Rechtssystem relativ simpel und Dänemark wird auch als das Land bezeichnet, in dem es am wenigsten Korruption gibt. Das bedeutet, dass sich die Bürokratie in Grenzen hält und generell weitaus weniger Schikane und Betrug stattfinden. Dieser Umstand erleichtert das Leben ungemein.

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Heutzutage gibt es einige Leute, die versuchen, ihr Haus ohne Makler an den Mann zu bringen. Davon würde ich abraten. In Dänemark bezahlt nicht der Käufer die Provision, sondern der Verkäufer. Kauft man über einen Makler, der den grossen Ketten angehört, hat man in der Regel eine gewisse Garantie, dass alles simpel und geregelt und abläuft. Diese Ketten haben nicht nur vorgefertigte Salgsopstillinger (Exposés), die sehr übersichtlich sind, sie haben auch vorgfertigte Verträge, was bedeutet, dass man Ungereimtheiten sehr schnell erkennen kann.

Heutzutage gibt es auch alle möglichen Checks, die durchgeführt werden und man kann sich auch gegen unendlich viele Dinge versichern lassen, doch meiner Erfahrung nach ist es genau da, wo die Fallgrunben liegen. Daher immer das Kleingedruckte ganz genau durchlesen und mit dem Notar diskutieren. Nur weil alle es immer so machen, braucht es nicht unbedingt das Richtige zu sein. Bespielsweise haben viele Verträge eine Klausel drin, die dem Käufer ermöglicht, alles, was nicht professionell gemacht wurde, auf Kosten des Verkäufers beheben zu lassen. Natürlich kann diese Klausel nützlich sein, wenn sich ernsthafte mängel erweisen. Sie kann aber auch verhindern, dass die Versicherung zahlt, die ansonsten eingesprungen wäre, wenn keine solched Klausel dagewesen wäre. In der Praxis habe ich leider oft gesehen, dass Leute über Schäden, die sie ganz einfach selbst hätten beheben können, jahrelang prozessierten und am Ende haben in der Regel beide Parteien viel Geld und vor allem viel wertvolle Lebenszeit verloren.  Daher würde ich als Verkäufer nie ein Haus mit dieser Klausel im Vertrag verkaufen und selbst als Käufer, der einen berechtigten Anspruch geltend machen kann, würde ich es mir gut überlegen, ob ich wirklich vor Gericht ziehe. In der Regel kann man sich friedlich einigen, so dass beide Seiten eine zufriedenstellende Lösung bekommen, mit der sie leben können.  So ist das generelle Motto hier: Leben und leben lassen – und zwar auf die Art, dass man es hinterher noch miteinander aushalten kann.

Ich habe nämlich auch Leute erlebt, die haben das Haus von allen möglichen Experten so gründlich prüfen lassen, dass sie mit einer langen Liste von Dingen kommen, die theoretisch irgendwann mal passieren könnten. Die Gefahr dabei ist, dass man so zwar den Preis drücken kann, doch ob bei eventuellen Schäden dann noch eine Versicherung gedecken würde, ist äusserst fragwürdig.  Darum ist es sehr wichtig, solche Sachen zunächst mit dem eigenen Rechtsanwalt/Notar und mit dem Sachverständigen durchzusprechen, der normalerweise in diesem Zusammenhang beauftragt ist, bevor man irgendetwas Ungewöhnliches anzettelt.

Ein Haus findet man in der Regel, in dem man im Internet schaut, was unterschiedliche Makler in der Region für die man sich interessiert, anzubieten haben.

Nachfolgend drei der bekanntesten Makler-Ketten in Dänemark:

https://home.dk/

https://www.nybolig.dk/

https://www.danbolig.dk/

Es gibt aber auch andere, die genauso gut sein können, Sie sollten diese Links nicht als Empfehlung sehen, sondern lediglich als eine Möglichkeit, überhaupt ins Netz zu kommen, um ganz normale dänische Immobilien zu sehen.

Bolig –  bedeutet Wohnraum

Hus, parcelhus oder villa – bedeutet Haus

Lejlighed – bedeutet Wohnung

Sommerhus – dedeutet Ferienhaus

Helårsbolig – bedeutet ein haus oder eine Wohnung, das das ganze Jahr über genutzt wird

Sommerhusstatus – ist das Gegenteil

Ejendomsmægler – bedeutet Makler

Ejemdom – bedeutet gbeispielsweise Immobilie, Egentum oder Wohnhaus

Salg – bedeutet Verkauf

Køb – beduet Kauf

Skat –  bedeutet Steuer

Afgift – bedeutet Abgabe

Andere Wörter können Sie hier nachschlagen:

dict.cc Danisch Deutsch

Mit diesen Informationen können Sie dann schon mal schauen, was der markt überhaupt zu bieten hat. Oft sind zwischen 20.000 und 30.000 Immobilien im Angebot. Für ein Land, das so klein ist wie Dänemark, ist das ein Riesenangebot.

Aber lassen Sie sich unbedingt gut von einem vertauenswürdigen Notar/Rechtsanwalt beraten. Ich bin kein Expert. Ich spreche lediglich aus eigener Erfahrung.

 

Bildmaterial:

Pexels.com

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